本报记者高利锋 实习生邓培

■新闻提示

一路飞涨的2007年省城楼市，在宏观调控强劲的缰绳束缚之下，去年底就开始逐渐从疯狂回归理性，房价涨幅也开始回落。随后，购房者和开发商都开始观望，房产交易量持续下滑，这种僵局持续至今。

今年以来，随着省城“三年大变样”政策的实施和旧城、旧村改造步伐的加快，城区建设用地收储和供给量将大大增加；而旨在吸纳社会力量参与旧城旧村改造、加速城市建设的土地一级开发项目公开招标，也将快速增加城市的建设用地存量。

在这种情况下，省城的楼市格局将产生怎样的变数？房价又将何去何从？众说纷纭的所谓“拐点”究竟拐不拐？

■土地放量—— 今年土地供给量是去年4倍

政府通过土地放量来调控省城楼市的思路已凸显。

“今年政府计划出让土地量是5000亩，6月之前在主城区推出10块百亩以上地块，出让面积将达2000亩。”石家庄市国土资源局有关负责人说，随着省城“三年大变样”政策的实施和旧城、旧村改造步伐的加快，石家庄市区土地的收储量还将大幅增加，今年的计划是1.2万亩。

据了解，去年全年石家庄市区土地出让面积为1200多亩。照此计算，今年的土地上市量将是去年的4倍多，而今年一年的土地收储量将是去年出让面积的10倍。

根据刚刚结束的市两会《政府工作报告》，今年省城还将全力实施“三年大变样”攻坚工程。其中，在主城改造工程方面将有很多动作：在总体推进违章建筑、破旧建筑、危陋建筑、超期临建和有碍观瞻建筑拆迁的同时，重点突破主路主街和出入市口两侧各150米左右纵深范围的拆迁改造，确保年内拆除整治260万平方米，力争突破300万平方米；加快主路沿线23个城中村改造，拆旧建新、提档升级，切实改善村民居住条件，提高村民生活质量。

而在市政府全力推进“三年大变样”的同时，市内各区政府也全面开展拆违、拆旧工作：日前，裕华区启动11个城中村的拆迁改造工程，确保今年拆除面积80万平方米以上；桥东区启动6个旧城、旧村改造项目；新华区今年将大规模改造10余个城中村，拆除面积达100万平方米；长安区也将对80万平方米的老村旧区进行改造。

“以上工程的开展和加速，都会提高省城土地利用率，同时大大增加城市的建设用地存量，彻底改变近几年市区土地供应紧张的局面。”河北新创基房地产开发有限公司总经理陈宝存说。

■住宅市场—— 廉租房、经适房、商品房齐头并进

“土地是房地产市场的命根子。”香港太平洋投资顾问公司总裁贾卧龙说，在省城房地产市场供求双方进入胶着状态的今天，增大土地放量确实是个好消息。

贾卧龙表示，去年石家庄房价大涨从表面上看是受市场供求关系影响，有旺盛的需求做支撑，但从深层次分析，造成去年房价恐慌的病根在于住房结构的单一，政府保障性的经济适用住房和廉租住房供给不足，造成居民对商品房市场的过度依赖。“而土地的放量，将给住房结构和住宅产品的多元化打下基础。”

今后三年内，市政府在保障性住房方面的投资建设力度将大大增加。1月底，政府部门公布了今年经济适用住房的建设计划，并确定了具体地块。市住房保障和房产管理局有关负责人表示，依据《石家庄市2008—2010年住房建设与保障规划》，省城将采取集中建设和在普通商品住房项目中按比例配建相结合的方法，三年共建设经济适用住房205万平方米、33900套。目前，石家庄市国土资源局已划出三个地块以建设经济适用住房，主要位于城市东南方向的宋村附近。

与此同时，今年起除了发放廉租住房补贴外，省城还将首度实行在普通商品住房中配建廉租住房，为享受最低生活保障的无房户、孤老病残或特殊急需救助的家庭提供实物配租。按照计划，三年内市区将建购廉租住房2530套、总建筑面积12.65万平方米；而指标分解到今年，石市将为844户享受最低生活保障的无房家庭提供实物配租，总建筑面积4.22万平方米，资金约1.3亿元。

“不单是保障性住房增加，其他多种类型的住宅产品也将出现在省城楼市。”贾卧龙说，旧城、旧村改造的加速和土地供应的增加，整个省城房地产市场将形成一个由廉租房、经济适用房、商品房构成的梯队结构，并在未来的发展过程中会形成两个格局：一个是市场化；一个是社会保障体系。“保障性住房考验的是政府的执行力，而市场化的结果则是给消费者提供各种类型的住房产品，包括小户型、大户型、高品质高价格楼盘和相对品质较低的低价项目。但总体而言，开发商压力在加大，但多元化产品大量上市最受益的肯定是消费者。”

参与了省城多家地产项目运作的上海诚宇机构市场总监郑秋皓也认为，“三年大变样”的推进、土地的放量将明显提高住房供应量、加剧竞争，进而提高产品性价比及销售服务水平，促进省城楼市快速成熟。

■商业项目—— 迎来快速发展良机

省城的商业地产项目一直发展缓慢，至今尚未形成多个成熟的、布局合理的商业中心，而此次旧城、旧村改造的加速，则为石家庄商业地产项目的快速发展迎来了良好的契机。

燕都房地产开发集团公司销售总监刘树伟认为，省城商业项目发展较慢和住宅价格涨幅较快的另一个重要原因，就是一部分人把住宅当成了一个稳定的投资渠道，他们习惯性地把房产作为投资产品来衡量。但今后，随着住宅项目的大幅增加和涨幅的逐渐回落，其投资价值开始降低，而省城商业地产项目则将成为很多人新的投资方向。

“省城近期和今后如此大面积的拆违、拆旧，将会引导市场转向新规划的商业中心和有产权商铺。”香港太平洋投资顾问公司首席执行官贾卧龙说，由于城市不断更新，催生许多临建房拆迁重建，给商业地产提供更多土地资源，势必给商业地产带来新的机遇。从供求关系上讲，临建的拆迁将带动起商业地产新一轮开发热潮，商铺供应量将大幅度增加，将更具规模化。

河北极艺顾问苗向华则认为，这种变化会让省会的商业市场更加合理。他表示，临建房的拆迁会加速推动整个城市商业地产与商业文明的发展，一方面会通过一些新的商业业态引进带动整个城市商业产品的更新换代，并完善城市商业产业链的发展；另一方面也会通过一些新的商业元素注入带动整个商业地产价值的提高。

据石市政府有关部门负责人透露，为了打好“三年大变样”攻坚战，解决城建投资资金瓶颈，石家庄将加大开放力度，招大商、引巨资。目前，石家庄市已与中国城建、青岛海尔、香港嘉里、大连万达、北京金隅等大集团签订了合作协议，并采取了一系列措施，精心包装了一批重点项目，面向国内外公开招标规划、设计、建设和监理，积极吸引更多信誉好、实力强的国内外战略投资者参与石家庄市的城市建设，全面提高建设档次和水平。

“商铺的集中上市，供应量的加大，给消费者更大的选择空间，会对商业地产价格产生影响，会促进商业地产整体规模及品质的提升。通过政府规划提高整体的商业环境和商业质量。”贾卧龙说。

苗向华认为，随着城市化进程的加快，临建房的拆迁也将改变目前现有的城市商业格局，使商业地产由原本的一个城市内核的集聚发展向城市外延扩张，形成若干个集聚商圈，使商业资源在城市的分布与发展上更加科学与合理。

■省城房价—— “拐点说”当前，到底拐不拐？

纵观全国，京沪等一线城市楼盘打折促销不断，大多数城市的成交量依然惨淡，随之而来的“拐点”阴云也一直笼罩在省城楼市上空。而土地供应量猛增和旧城、旧村改造加速，无疑再次加剧了省城消费者继续观望的决心。

政府部门提供的统计数字也证明了市场的惨淡：1月份石市房产交易税款735万元，相比去年12月份少收77万元；1月份石市房产成交2403笔，相比去年12月锐减40%。而省统计部门的最新调查显示，1月份河北房价涨幅开始回落。

“近期省城房价总体上仍呈上涨趋势，但增幅会相比去年明显回落；在年中走出观望后，房产价格甚至有可能会呈现一定的恢复性上涨。”上海诚宇机构市场总监郑秋皓说，影响房产价格的关键因素还是供求关系，而近期城市建设发展所产生的被动刚性需求、城市化进程的客观需要以及不断壮大的富裕阶层群体，都是房价持续增长的有力支撑。

贾卧龙也表示，影响房价的因素很多，包括供给、需求和成本因素。老百姓的收入在提高，房地产的成本，包括钢材、土地、人工都在提高，在这种大背景下，降价的可能性很小。就石家庄目前的情况而言，主要放量的众多旧城、旧村改造项目，大都集中在市区二环以内的老城区，这部分产品地段上比较特殊，成本比一般项目更高，其今后的上市价格也不会明显下降，甚至会上涨。

也有业内人士不无担忧地说，近期看，省城房价不会出现所谓“拐点”，但面对今年5000多亩的土地供应和几十个城中村改造工程的启动，三年后，省城房产供应量的骤增，超过住房需求的涨幅，很可能会出现部分楼盘降价销售、甚至整个市场价格下滑的情况。

“开发商会充分考虑地理环境、风险、资金等因素，有的可能会选择快速回笼资金，靠大的开发量取胜，不惜降价销售。”贾卧龙说，房地产的问题归根到底是土地和信贷问题，但随着国家宏观调控和金融政策的落实，开发商融资和拿地的难度越来越大。

郑秋皓也认为，土地供应量增加固然可喜，因为它增大了开发商拿地的机会，但同时由于最近国土资源部关于土地费用不交齐不给办土地证的政策，提高了进入土地市场的门槛。“在这种情况下，如果没有大的投资商进驻，单靠本土的开发企业，如此大的土地供应不能及时被市场消化。那么，期望靠土地放量来压低房价的计划，有可能落空。”