■组合拳

　　地产商们的悲观并非空穴来风。在“第二套按揭”新政和保障性住房预计大规模入市的双重压力下，目前市场观望气氛浓重，2007年房价疯涨的局面已经彻底不在，房价在高位徘徊。

　　大部分的开发商已开始降价卖房。本报了解到，大家的降价比例大多都在１５%左右，更多的新项目的开发商选择了“捂盘”的方式，但这次捂盘，并不是奇货可居，而是待价而沽。

　　一位消息灵通人士告诉本报，目前仅是对房价疯涨的预期进行了有效阻击，下一步，监管者还将进一步完善住房保障体系，通过大规模建设限价房、经济适用房、廉租房等保障性住房，增加供给，进一步平抑房价。逐步实现令居者有其屋的目标。

　　日前，央行和银监会联手颁布《经济适用住房开发贷款管理办法》，根据该《办法》，经济适用房开发贷在基准利率基础上可下浮10%，贷款期限从原来的3年延长至5年。此外，贷款人除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。

　　下一步，监管者还在酝酿就大规模旧城、旧村改造等项目提供更多配套金融优惠政策。未来3年内，省会保障性住房建设达到２１７万平方米，保障性住房和商品房市场将呈现二八开的格局。

　　对此，一些开发商担心，伴随着低价格和低租金的保障性住房大规模供给，将会对现有商品房市场格局产生巨大的冲击。

■走过暴利

　　另外，市场对于开发商的利润预期也存在颇多争议。

　　有地产业分析师指出，目前保障性住房建设体系的扩张已经触及到一些地方政府和开发商的深层次利益，其兴建也需要两三年时间，此外，资金来源和政府积极性方面，也尚存疑问。

　　还有人认为，当前行业确实受到销售淡季的影响，但尚未达到价量齐跌大幅萎缩的悲观情形。居民真实购买力实际上非常强大。成交量萎缩主要是由于短期观望情绪导致的；随着观望情绪逐渐消化，市场会逐步回暖。行业拐点并未到来。

　　但对于房地产商而言，更大的影响因素在于，各地大比例建设保障性住房的政策一旦得到落实，居民购房预期将完全转变，商品房销售将迎来寒冬。

　　老孙并不是第一个对保障性住房产生兴趣的开发商。早在2005年10月，万科就曾重金征集“城市中低收入人群居住解决方案”。

　　但根据《2007中国房地产百强企业研究报告》，2006年全国百强房地产企业净资产收益率均值为18.2%。万科为12.07%。而有研究表明，一些业绩优良的非上市房地产企业开发利润率高达50%，最高的超过90%。

　　但目前一些地方政府规定经济适用房开发的利润率不能超过3%。

　　一位业内人士告诉本报，最近鼓励开发经济适用房的政策的确引起了很多开发商的关注。他说，参与保障性住房开发，对于开发商来说有很多好处。首先，这个市场受到的不是打压，而是鼓励。相信未来一段时间，政府还会陆续出台一系列的鼓励措施。其次，这个领域虽然利润不高，但总量很大，有广阔的市场。

　　不过，要想进入保障性住房开发领域，还需要仔细的考虑。因为保障房的开发与商品房开发有很大区别。它追求的是低成本和规模。而很多地产商擅长的是通过客户定位、设计来追求品牌价值，服务附加值。如果转入保障性住房开发。对企业的核心竞争力要求就要转向标准化生产和开发。

　　“我相信，未来的开发商会分化，一部分专门从事保障房开发，当然也会有跨领域的，既做保障房也做商品房。”老孙说。

　　老孙最终通过一家信托公司拿到了所需要的贷款。但他称，如果有好价钱，他打算把所有的地都卖掉，不再从事房地产事业了。因为他认为，房地产行业已经走过了暴利年代。现在不仅是资金的问题，而是切实存在风险了。 

来源 精品导报