本报驻承德记者 陈宝云

■新闻提示

近日，记者随承德市物业管理部门对该市物业市场进行了一次较为彻底的调查，处在起步阶段的承德物业市场表现出的日趋规范、更加理性以及自我纠正的新气象，让人欣慰。然而，小至水、车、电梯的日常管理，大至物业公司的管理架构、规章制度，物业问题依旧繁多。

■病症：关系不顺畅 问题多梗阻

1 物业费：拒交因开发商承诺不兑现

“干了这一行，才体会到，到处都是头疼的事情。”富华山庄小区物业公司的一位负责人说，“早知现在，当初就不搞物业了。”

富华山庄小区的物业公司隶属于小区的开发商，由于小区分两期建设，尽管物业公司入不敷出，但为了小区下阶段的销售，亏空一直由开发商填补。在谈及缘何亏损时，工作人员介绍，开发商在售房时的一些承诺无法兑现，成了一些业主拒交物业费的理由。一位业主告诉记者，当初售房时开发企业承诺，小区内24小时供应热水，但由于小区自备设备运营成本过高，而被停用，如今虽与热力部门达成供气协议，但时断时续的供气现状，热水问题仍未得以解决。

与富华山庄小区物业不同，承德市立信物业公司是家独立于开发商的公司。目前，该公司共管理服务小区4个，面积30余万平方米。尽管服务受到当地物业管理部门和业主的认可，但公司经理段敏仍忧心忡忡。“单纯从征收的物业费和支出来说，是亏损的。”段敏说，原因在于承德市2005年制定的物业费标准，如今有些低了。另外，开发企业为了促进房屋销售，在签订购房合同时，已给了业主低物业费的承诺。“本来小区在进驻物业公司前，要对物业公司进行公开招标，经过成本核算，决定最合适的公司来提供服务。”段敏说，这一点，在承德还没有先例。

2 业委会：成立业委会的小区比例很小

承德市富丽花园小区去年由于开发商倒闭，陷入无人管理的状态。去年12月，在居委会和物业管理部门的协调下，该小区业主委员会正式成立。并开始运作聘请物业公司的事宜。

在此过程中，由于小区相关配套设施极不完善，以及物业用房被开发企业的债主占用，使得许多物业公司望而却步。后经政府部门协调，该小区护栏等设施得以完善，现在已有物业公司进驻。

但记者了解到，小区业主委员会的成立，使得原本团结的业主，出现了分化。“在遇到问题时，大家可以一起商量解决，但成立了业主委员会后，有人质疑业主委员会成员是否从中得利。”一位业主告诉记者。

在采访中，记者了解到，成立业主委员会的小区占很小的比例。“不是不想成立，是没人参加。成立业主委员会后，有些问题由业主委员会代表业主出面解决，会更方便，更容易。”一位物业公司负责人说，许多家庭都是双职工，每天自己的工作都很忙，他们不愿参加这些事。

3 停车费：共用部位收益归业主所有

承德市世纪城小区的物业管理和服务，受到许多人赞许。但最近物业公司向小区业主征收室外停车费，引起一些业主的不满。“在小区道路上画出停车位，超过半个小时收2元，超过12小时收5元。”一位业主表示对此做法无法接受。

该小区物业公司的负责人告诉记者，征收停车费是用于对小区道路的维护，以每月100元的价格向业主出租。“现在，我们只对进入小区超过半个小时的车辆，征收3元，不再重复收取。”该负责人说。

记者就此事采访了承德市房产局物价科的负责人，该负责人告诉记者，该市正在制定《承德市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》。根据《物业管理条例》规定，利用小区共用部位的共用设施进行经营，应该经过业主大会、业主和物业管理企业三方同意。利用共用设施和共用设备经营所得收益，一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。“停车收费不能由物业公司独享，业主所交的停车费，扣除管理费用以外的剩余收益应该归全体业主所有。”

4 私改房屋用途：少有人管

在许多小区，一层住宅改成底商的现象很普遍。许多居民认为，这些私自改变房屋用途的行为，影响了他们的正常生活。

一些物业公司的工作人员告诉记者，确实有许多居民向他们反映这些情况。按照《物业管理条例》的规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

在走访时，记者看到在屋顶搭建铁皮房，把共用面积变为私家住房的现象也很常见。建在楼顶的这些房屋，内部电、水、暖等设施一应俱全。去年，记者就对承德市祥业小区楼顶搭建铁皮房的事情进行了报道，虽然城管、供水、供电、供热等部门都称要到现场检查，但如今那里的铁皮房仍矗立在楼顶。

“那是区里领导的房子，谁管啊！”一位物业公司的工作人员告诉记者，“许多业主对这事意见也很大，这也成了一些业主不交物业费的理由，他们认为侵犯了他们的利益。”

5 用水费：物业公司该不该代收

承德地处山区，为了保障居民的正常用水，许多地方都建起了二次加压设施。而通过二次加压的用户，在每吨水2.7元的基础上，要加收0.3元的二次加压费。记者通过采访得知，目前一些小区在征收水费时，出现一种奇怪现象。7层以下，不涉及二次加压的用户，供水企业都直接上门收费，而7层以上的用户，即需要征收二次加压费的用户，供水企业部门不接管，仍由物业公司代收。由于《物业管理条例》中规定：物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因此，许多物业公司对代收水费一事叫苦不迭。尽管供水公司也考虑到了一些小区水耗问题，但物业公司仍不愿继续接手这个烫手山芋。