■调查人：本报记者 王小波

■调查时间：2007年5月23日至24日

■调查地点：邯郸市

■调查缘起：

温州合作建房成功拍得土地，北京合作建房进入实质操作阶段，深圳合作建房者成功拍得旧楼，近期各种合作建房的消息让人眼花缭乱。

今年年初，邯郸市首个合作建房联盟发起，随即进入实质运作阶段。合作建房联盟的出现，让众多有购房意愿的人心中升起希望。就在邯郸市主城区6块土地即将公开招拍挂的前夕，合作建房联盟发起人宣布不参与拍地，引发了人们各种猜测，邯郸合作建房是否已经夭折？河北个人合作建房将在哪里破茧？

■挂牌地价击退合作建房

“把开发商的利润挤出来，以成本价买套房。”你走在大街上，忽然有人向你传递这一信息，你相信吗？

对那些蜗居者来说，这确实诱人。自从接触到合作建房联盟后，邯郸市民张乔(化名)就对自己未来的房子有了具体的期待。

前一阵，联盟有关人士告诉她，拍地时需要每位加盟者在银行账户上存入5万元，后来她又得到消息，这个数字要增加，大概需要10万元。张乔有些犹豫了，毕竟，10万元对于工薪阶层的张乔来说不是个小数目，而合作建房能否最终成功呢？投入10万元，似乎有点下赌注的味道。于是，她决定暂不加入。

就在她做出决定后不久，发起人告诉她，这次行动取消。同张乔一样，还有一些邯郸市民这些天经历了心情的大起大落。

“我们的事业并没有夭折，只是受到了一次挫折，我们还在等待时机。”邯郸首例个人集资建房发起者及律师说。

5月31日，邯郸市主城区6块土地将以招拍挂的形式公开出让，不少人认为这是邯郸首起个人集资建房者的机会，如果能顺利拿到地块，河北省首起个人集资建房将进入实质运作阶段。

而就在开拍前10余日，合作建房联盟发起者之一樊瑞刚（化名）表示，将放弃这次土地竞拍的机会。

经过仔细测算，发起者发现，将来建起房屋的价格和参与者的期望值相差太大。

合作建房发起者们相中的那个地块的政府起拍价为125万元/亩，实际成交价格会更高。经过工程造价测算，他们发现，这样下来，建房的土地成本每平方米在1000元左右。按照规划，这里将建起高层住宅，目前邯郸市高层住宅每平方米的建安成本约为1300元。加上4%的契税，5.55%的营业税，还有城建教育附加费、室外配套建设费用等支出，这样估算下来，每平方米住房的造价在3100元左右，这已经大大超出了合作建房参与者的预期。

据发起者调查，很多参与者希望他们未来的合作建房小区房价在2500元-3000元之间，而发起者的预期是，建起的小高层房价在2800元左右。

业内人士估计，将来这里的房价会突破4000元/平方米。

另外，这次公开拍卖的地块较大，按规划建好后住户会达到千户以上，发起者预想的第一个合作建房项目规模在200户-300户之间。

“主要是招拍挂地价太高，抬高了建房成本。”合作建房发起者说。

除地块较大、地价成本较高之外，引起合作建房目标延期的，还有市民对政策的理解。5月11日，邯郸市建设局、规划局等四部门联合发布了关于严禁违规集资建房的公告。

“这个公告主要针对党政机关和个别违规开发商。由于我们前期有一些宣传在政府机关，后来一些起初积极参与的人为避嫌而退出了。

“这次放弃是为了更为稳妥地推进，做不到的，不能对参与者做虚假承诺。只要有机会，我们绝不放弃。”樊瑞刚说。

■合作建房热潮难挡

今年年初，千年古城邯郸被一个合作建房联盟搅扰得风生水起。

“我们上街去宣传合作建房，走到哪儿都被群众层层围住。市民对这件事的热情超乎我们想像。”律师张丽萍说。

合作建房是乌托邦还是真实惠？在当地一些网络论坛上，网友们也是唇枪舌剑。

“因为我们搞过房地产，过去常有亲朋好友买房时托我们找开发商让利，找来找去，每平方米能优惠100元-200元就不错了。为什么我们不自己搞个合作建房，让自己和亲朋好友都能买到便宜房呢？”发起者回忆初衷说。

这时候北有于凌罡，南有赵智强，合作建房在全国各地搞得轰轰烈烈。通过与各地的合作建房发起者接触，樊瑞刚等人决定在邯郸发起合作建房联盟。

经过大量的前期准备，今年2月，发起者最终在邯郸市工商局注册了一家公司，名为“邯郸联建房产咨询有限公司”，公司的性质是“房产中介、经纪”。这样，合作建房找到了可以依托的主体。

“他们当初想以社团组织的名义来登记，而社团组织需要到民政部门登记，怎么登记呢？最后才以公司的面目出现。合作建房这一块在法律上还是空白。”邯郸市工商局注册分局秦局长说。

“很多地方的合作建房只是理论或是个噱头，我们做了大量深入细致的工作，目的是为了做成这件事。”发起者说，他们已经从参与合作建房者中网络了一批专业人才来促成此事，有搞工程预算的，有专业会计师，还有律师全程提供法律服务。

这些人全是志愿者，不收取报酬。此前，为维持正常的运转，北京等地的合作建房要求参与者预交600元的费用。邯郸合作建房者声称，他们不收取费用，发起者笑称，“要做成这件事，组织者必须有足够的经济能力。”

目前，在邯郸合作建房联盟花名册上登记的有4000人。之所以会出现这样火爆的景象，在于近年来当地居高不下的房价。

一位邯郸市民告诉记者，邯郸市某小区一块同期拍下来的一块土地，由于开工时间不同，一期房价仅为1700元/平方米，二期房价已涨到3600元/平方米。中心城区某同一地段的房子，2000年时房价仅为1100元/平方米，现在即将突破4000元/平方米。

房价的上涨，已经突破了许多邯郸市民心理承受的底线。虽然建房联盟这次不参与土地竞标，很多邯郸市民依然对它充满期待。

合作建房发起后，引起了邯郸市政府高层的关注，市政府曾组织建设、规划、国土、房管、工商等部门就此事开展调研。一位参与调研者说，这次碰头会并没有形成书面的意见。

“据我猜测，市里最大的担心可能在于，部分动机不良者借合作建房搞非法集资。”这位调研者说。

■破茧会在何时？

这种担心并非空穴来风。就在合作建房在邯郸日渐深入人心时，也有了意外的插曲。一些房地产开发商以合作建房的名义向市民集资，当地的报纸的一篇报道说———《没有土地就售房，我市四部门制止空中楼阁》。

在记者采访过程中，当地的建设、房管等职能部门工作人员表示，合作建房在法律上没有明确规定，他们大都不看好这一模式。“由于没有实质性进展，我们不好评价，光分析没有意义。如果他们委托房地产商来做的话，不又走到商品房开发的老路上来了吗？”邯郸市房管局一位工作人员说。

而在合作建房联盟的发起者看来，目前合作建房的外部条件已基本具备，只需要等待一个有利的时机。特别是去年年底，温州合作建房发起者赵智强成功拍得地块后，媒体一片溢美之辞。

“赵智强曾经告诫我们，要想做成功必须事前保持低调。”发起者一再向记者表示，现在还是埋头做事的时候。

河北一位经济学者说，如果地方政府不支持的话，合作建房者拿到地的可能性很小，除非他们在拍地前做好周密的保密工作，这么多参与者如何保密？这显然是一个难题。

在这位经济学者看来，合作建房冲击了房地产这一行业的各种旧有利益格局，不排除一些既得利益方在暗中使绊的可能。

邯郸合作建房联盟发起者之一樊瑞刚认为，事实可能并非如此，因为很多房地产开发商也希望这个行业注入一缕阳光。樊瑞刚说，合作建房在一些市场经济国家已成为常态，房地产开发商只挣取一笔管理费，构建合理的市场秩序对行业和企业来的长远发展来说，是一个利好消息。

市民以合作建房的方式反击房价暴利只是一种过渡方式。随着“国八条”的出笼，以及中央严查土地房产行业黑幕的决心，发起者相信，合作建房在河北破茧而出或许已经为时不远。

◎新闻面对面

梦想楼阁如何落地？——本报记者对话邯郸合作建房联盟发起者

熟悉合作建房的人都知道，个人合作建房关键不在于理论上可行不可行，而在于跨过实际操作这道门槛，那么邯郸合作建房联盟的楼阁如何落地呢？

记者：把自己的钱交给一个陌生人，如何让参与者相信你们？

发起者：在整个操作过程中，我们不经手钱，全部由银行托管。到时候我们会同银行签订一份详细的资金托管协议。我们要求每个出资人在银行开一个户头，存入一定数额的钱，这个户头是出资人自己的，只有他自己能支配。当我们拍地需要款项时，银行才会把这些资金划转到政府指定的招标土地的账户上。

记者：各地的合作建房中，拿到土地可能是最难的一关，按现行的法规条例，只有具有一定资质的房地产开发企业才能参与政府公开的招拍挂土地竞标。你们如何拿到土地？

发起者：我们会借鉴北京、温州的一些做法，到时候委托一家正规的房地产公司来操作这件事。我们会和这家房地产公司签订详细的合同，保证整个流程顺利进行。

记者：有人认为个人合作建房是反市场的，与强调社会分工专业化的潮流相悖，因而怀疑分散的组织操作这件事是否真能降低成本。

发起者：我在房地产公司工作过，对房地产开发运作程序很清楚。据我了解，现在很多房地产公司也就10来人，大一点的几十号人。在房地产开发过程中，很多工作并不是这些房地产公司自己在做，招投标有专门的代理公司，设计有专业的设计院所，施工也是专门的施工队伍，质量有专业的监理公司负责，都不是房地产公司自己来做。我认为，做房地产就是一种投资，我们把大家组织起来，房地产公司能做的事我们一样可做啊。有人说我们反市场，我认为目前的房地产开发模式，从投资到售房再到物业全由房地产开发公司来大包大揽，这样风险大、周期长，肯定利润也大。这种方式恰恰是反市场的。我认为，房地产开发公司充其量只担当了一个管理者的角色，它挣它的管理费就够了。

记者：你们的项目与专业开发商比较起来有何优势？

发起者：我们的所有资金财务都是透明的，而且有这么多投资者参与监督。另外，还省去了广告支出与销售支出，不需要支付贷款利息，商铺、车库的收入归全体业主所有，物业公司由投资者自己选择。

记者：这么多投资者，如何将他们组织起来，如何避免扯皮、效率低下？

发起者：我们制定了一系列的章程，这个制度设计非常重要。投资者要赞成我们的章程，在同意书上签名才能加入。我们会组织代表大会，重要的事项由代表大会表决通过，实行少数服从多数。

记者：如何支付房地产开发公司报酬？如果得到的利润很低，有地产公司愿意接受你们的委托吗？

发起者：有的。目前在邯郸市建设局注册的房地产公司有近300家，据我们了解，真正有业务的仅二三十家，绝大多数房地产公司没有土地、资金和项目，也就是说他们没活干，有的已经转向销售代理或二级服务，我们不愁没有公司来接活。

记者：你们支付给房地产开发公司的佣金是多少？众所周知，地产行业存在一些灰色支出，这一块支出如何解决。

发起者：我们可能支付给它项目总价3%-5%的管理费，具体数目还得由业主代表大会来决定。有些不能入账的支出都含在管理费中了，我们的其他支出都是透明的，要接受全体主业监督。

记者：你们日常的工作人员有报酬吗？日常开销如何解决？

发起者：没有报酬，完全是志愿者，这一点在章程里有规定。日常开销，我们考虑提取千分之几的成本费用。现在我们在宣传、工程测算、合作章程等方面已经耗费了大量的精力和成本，都是自己垫付，但大家觉得很有意义。

记者：有些地方人们对合作建房投来很多怀疑的目光？

发起者：是这样，有时候我觉得好多看法很好笑。比如担心我们非法集资，我们不接触钱行吧？现在有一些房地产公司，房还没影就在以低价向市民集资，这算不算非法集资？它卷钱跑了怎么办？有人担心我们不专业，房子质量没保证，我们也是请建筑公司来做啊！这么多双眼睛盯着，质量应该是更有保障啊。以前开发商建房出质量问题还少吗？业主不是一样高成本维权？大家对高低户型不满怎么闹？在本单位或是在开发商那里就能选到理想户型吗？我们有规则，不同意可以退出啊。我们只是想以成本价盖个房，值得这样大惊小怪吗？

记者：你自己搞过房地产，为何不同其他房地产商一样赚取更多的利润，反而发起合作建房？

发起者：发起的初衷我已经讲过了。是的，我们不缺房住，不少钱花，但是我觉得这样做能帮助很多人，志同道合的人走到一起，做成一件事，很有意义。我们希望我们的行动对抑制房价虚高有积极的作用。一旦成功，会很快得到复制，中国房地产业的格局将因此改变，住房将是一种大众消费品，而不再是一种投资。

我认为目前房地产业的暴利是不正常的，如果让房地产商只赚取合理的管理费，我们的房地产市场就会健康起来，将来大家做房地产才会有合理公平的竞争。

记者：你们还面临哪些难题？

发起者：事实上，在房地产行业，除了土地成本是活的，其他成本基本上都是死的，比如每平方米房屋的造价等，行业内已十分透明，还有一些规费都是国家定的标准。当然，做起来还会遇到一些现实的问题，因为法无禁止，我们最大的担心还在于政府对这件事的态度，所以内心常有行与不行的矛盾。